Le bail commercial est un contrat entre un bailleur et un commerçant, un industriel ou un artisan. C’est un contrat par lequel un bailleur loue un local afin qu’y soit exercée une activité commerciale.
Ce n’est pas un contrat de location classique car il offre certains avantages, comme une durée minimale de bail ou un droit au renouvellement qui lui sont spécifiques. Ce sont ces spécificités ainsi que les caractéristiques du bail commercial que nous tâcherons d’aborder succinctement dans cet article.
Le bail commercial doit répondre à 4 critères énoncés dans le Code de commerce : les deux signataires doivent signer un contrat de bail ; le contrat doit porter sur un local commercial ; un fonds de commerce ; et enfin, le preneur doit être inscrit au registre des commerces et des sociétés ou répertoire des métiers.
Ne sont pas concernées par les baux commerciaux : les professions libérales, les associations, les sociétés mutualistes…
La durée minimale d’un bail commercial est de 9 ans. Ceci afin de garantir au locataire une certaine stabilité dans son activité. La durée peut être supérieure à 9 ans mais elle ne peut être indéterminée et ne peut que rarement (cas dérogatoires) être d’une durée inférieure à 9 ans(contrats dérogatoires de 3 ans maximum).
Le locataire peut donner congé à la période triennale (3 ans) en informant le bailleur 6 mois avant.
Le bailleur quant à lui ne peut résilier le contrat, même à l’échéance des neuf années, sauf en payant une indemnité d’éviction au locataire.
Le montant du loyer commercial est librement fixé entre le bailleur et le locataire, il n’est pas réglementé par la loi. Il sera bien sûr lié – en général – à la situation géographique du local, sa surface, les coûts qu’il engendre, la présence ou pas d’un droit d’entrée etc. Ceci lorsqu’il s’agit du montant initial. Néanmoins, la révision du loyer obéit à des règles spécifiques. Elle doit correspondre à la valeur locative du local.
Tous les 3 ans, il est possible de demander une révision du loyer en se basant sur les indices des loyers commerciaux publiés par l’INSEE. Le locataire et le bailleur peuvent convenir d’un montant à l’amiable, mais ils peuvent aussi se référer à un arbitre voire à un juge pour fixer le nouveau montant du loyer.
Si le bailleur désire vendre ses locaux, alors qu’ils sont occupés par un locataire au titre d’un bail commercial, le locataire pourra faire valoir son droit de préférence pour acquérir les locaux. Il a priorité sur les locaux commerciaux en question, à condition que la vente doive se faire en cours de bail. Il existe quelques exceptions à ce droit de préférence (cession au conjoint du bailleur, cession d’un immeuble contenant un local commercial etc.) mais globalement, depuis 2018, c’est le locataire qui est prioritaire en cas de vente du local.
Le bail commercial présente des caractéristiques propres (parfois complexes), et cet article ne se voulant pas exhaustif, n’a fait qu’en retracer certaines particularités. D’une manière générale, il est recommandé de consulter un expert avant la signature d’un bail commercial afin de bien faire valoir ses droits.